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Immobilienfonds

Mit goldener Fessel

Von Arne Gottschalck

Seit einige Immobilienfonds ihren Anlegern die Auszahlung ihrer Investments verweigerten, übt sich die Branche in Schadensbegrenzung und sucht nach Mitteln, solche Vorfälle künftig zu verhindern. Nun macht eine Gesellschaft vor, wie es gehen könnte.

Hamburg - Ein Image ist schnell ramponiert. Das mussten auch die Lenker der offenen Immobilienfonds erkennen. Zur Hochzeit der Finanzkrise gegen Ende 2008 waren ihre Produkte mit das Einzige, was nicht an Wert verloren hatte. Und das nutzten etliche professionelle Investoren aus. Um ihre eigenen Anleger auszahlen zu können, zogen sie Milliarden aus den Immobilienfonds ab. Das wiederum gefährdete die Liquidität der Immobilienfonds. Ihre Notbremse war die Schließung der Fonds, genauer die Aussetzung der Rücknahme der Anteilscheine. Ein legaler Sündenfall. Seitdem fürchten sich die Anbieter vor einer Wiederholung. Und reagieren mit dem Ruf nach dem Gesetzgeber sowie individuellen Vereinbarungen mit Großinvestoren. Nun meldet sich eine Fondsgesellschaft mit einem eigenen Vorschlag.

Bei DJE Investment will man zum März 2010 eine neue Tranche des Immobiliendachfonds DJE Real Estate einführen, die XP-Tranche. Wer dort investiert, weiß von vornherein, was ihn erwartet. Denn er verzichtet de facto auf die jederzeitige Liquidierbarkeit seiner Position. Freilich, streng genommen kann der Investor seine Anteile weiterhin jederzeit veräußern. Doch wenn er das zu schnell macht, kostet dieser Schritt Geld. Nur wer den Fonds eine gewisse Zeit lang hält und seinen Ausstieg frühzeitig ankündigt, kommt ohne Kosten davon.

Wer zum Beispiel zwischen 100.000 Euro bis zu einer Million in den Fonds investiert hat und ihn innerhalb der ersten zwölf Monate verkauft, dem werden 2 Prozent in Rechnung gestellt. Und hat er seinen Ausstieg nicht einen Monat vorher angekündigt, muss er einen Rückgabeaufschlag von 3 Prozent zahlen. In der Summe können es also 5 Prozent sein. Im zweiten Jahr ist es noch ein Prozent. Erst nach mehr als 24 Monaten wird kein "Rücknahmeabschlag gefordert", so Jens Ehrhard, Vorstand von DJE Kapital.

Für Fondsanbieter könnte das der Königsweg sein. Denn die Liquidität ist das Zünglein an der Waage einer jeden Wertentwicklung. Auf der einen Seite ist sie ein Bremsfallschirm, weil kurz laufende Anleihen nur sehr selten an Wert verlieren. Doch auf der anderen Seite bremst die Liquidität auch eine höhere Wertentwicklung aus - eben weil die Zinsen so niedrig sind, insbesondere im aktuellen Wirtschaftsumfeld. Wer also stets eine hohe Liquidität vorhält und so ständig auf Rückgabewünsche seiner Kunden vorbereitet ist, verliert gegenüber der Konkurrenz an Performance - und damit Kunden. Mit der neuen Konstruktion kann sich das Fondsmanagement frühzeitig auf Verkaufswünsche einstellen und den skizzierten Spagat besser bewerkstelligen.

Ganz neu ist die Idee eines dergestalt gesteuerten Vertriebs nicht. Schon vor Jahren gab es Fonds, die zeitweise keine neuen Anleger aufnahmen. Wer seinerzeit beispielsweise den Europafonds Ennismore European Companies haben wollte, musste sich auf eine Warteliste setzen lassen. Hochzinsfonds wie der ZZ1 schraubten ihren Ausgabeaufschlag zwischenzeitlich auf 10 Prozent hoch - um damit potenzielle Neuinvestoren abzuschrecken. Und in Amerika ist es bei einigen Fonds üblich, Rücknahmegebühren zu verlangen. Doch in Verbindung mit Immobilienfonds ist diese Idee neu. Ein goldener Zügel also statt hölzerner Abreden. Nun ist die Konkurrenz am Zug.