04.05.2009

Immobilienbewertung

"Die Fonds ignorieren die Wirklichkeit"

Von Grit Beecken und Simon Hage

3. Teil: "Mit Erholung nicht vor 2010 zu rechnen"

mm.de: Wie sollte die Bewertung Ihrer Ansicht nach erfolgen?

Groom: Die Bewertung sollte stichtagsbezogen erfolgen. Schließlich gibt es eine international gültige Definition dessen, was der Marktwert beziehungsweise eigentlich auch der Verkehrswert ist: Man führt zum Stichtag eine Bewertung durch, bildet die Bedingungen am Markt ab. Und das entspricht der Definition des Verkehrswerts und somit dem Marktwert. So entsteht eine hypothetische Darstellung eines Verkaufs an einem bestimmten Stichtag.

DPA

Immobilienbewertung: Ein lukratives Geschäft

Groom: Unser "VICTOR Performance Index" beispielsweise misst kurzfristige Wertschwankungen an deutschen Spitzenbüromärkten.

Die Werte in den 1-a-Lagen haben seit der zweiten Hälfte 2007 einen deutlichen Abschwung erlebt: Die Rentabilität über die gesamten vergangenen fünf Jahre ist dadurch auf lediglich 2,4 Prozent gefallen. Die Werte sind damit wieder nahezu auf dem Stand von 2004 angelangt. Der Wertverlust lag allein im vergangenen Jahr bei minus 12,6 Prozent. Da die Folgen einer schweren Rezession erst allmählich auf die Immobilienmärkte durchschlagen, ist mit einer Erholung der Märkte nicht vor 2010 zu rechnen.

mm.de: Nun könnte man Ihnen ja unterstellen, dass Sie nur neidisch sind. Schließlich zahlen die Fondsgesellschaften recht gut für die Erstellung der Gutachten, und Sie können das Geschäft anscheinend nicht selbst betreiben.

Groom: Wir würden in der Tat gerne in diesen Markt einsteigen, das Investmentgesetz macht es uns allerdings sehr schwer. Denn sobald Jones Lang LaSalle in irgendeiner Form auch anderweitig mit einem Fonds zusammenarbeitet - beispielsweise in Japan für die Vermietung eines Objekts zuständig ist - dürfen wir die deutschen Liegenschaften nicht bewerten.

Interessanterweise finden wir allerdings häufig unsere Marktanalysen in den Berichten der Gutachter wieder. Es scheint, dass sie die Marktberichte der großen Immobilienberater in ihren Gutachten verwenden, wenn sie ausländische Immobilienmärkte untersuchen. Und das ist dann wirklich paradox.

mm.de: Es wird immer wieder der Vorwurf laut, die Gutachter seien nicht unabhängig, weil sie von den Fonds beauftragt und bezahlt werden. Würden Sie auch so weit gehen?

Groom: Nein, das nicht. Die Gutachter sind unabhängig. Ob sie Experten in allen Märkten sind, ist hingegen fraglich. Ich würde es zum Beispiel auch nicht wagen, eine Bewertung in Tokio durchzuführen.

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