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Immobilienbewertung

"Die Fonds ignorieren die Wirklichkeit"

Von Grit Beecken und Simon Hage

2. Teil: "Abwertungsbedarf von 5 bis 15 Prozent"

mm.de: Viele Fondsmanager argumentieren, sie könnten derzeit keine Marktpreise bilanzieren, weil der Immobilienmarkt seit der Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers brachliege. Transaktionen im Volumen von mehr als 50 Millionen Euro fänden praktisch nicht statt. Was sollen sie also tun?

Groom: Fehlende Transaktionen können keine Ausrede der Gutachter sein, die momentan herrschenden Marktbedingungen einfach zu ignorieren. Sie sind, wie es die Definition des Verkehrswerts verlangt, nach ihrer jetzigen Meinung zur Marktsituation gefragt und nicht nach einer Meinung von vor einem Jahr oder früher. Solche Meinungen sind Geschichte und keine Bewertungen im Sinne des Verkehrswerts.

mm.de: Sie haben den Wert der Immobilienportfolios offener Fonds geprüft. Zu welchem Ergebnis sind Sie gekommen?

Groom: Auf Grundlage der von den Fonds veröffentlichten Informationen haben wir nur für die deutschen Portfolios einen Abwertungsbedarf von 5 bis 15 Prozent identifiziert. Bei dieser Schätzung waren wir sehr gutmütig. Im Ausland ist der Abwertungsbedarf möglicherweise sehr viel höher. In London beispielsweise sind die Werte um mindestens 25 Prozent gefallen. Wenn die Fonds bei ihren London-Immobilien keinen Abwertungsbedarf sehen, dann haben die Gutachter diese Liegenschaften in der Vergangenheit nicht nur zu niedrig, sondern falsch bewertet.

mm.de: Nun sieht das deutsche Recht die Verkehrswertermittlung nach der Wertermittlungsverordnung, bei der die nachhaltig zu erzielenden Einnahmen einer Immobilie deren Wert bestimmen, aber doch als das richtige Bewertungsverfahren an.

Groom: Das große Problem ist nicht die Methodik, problematisch sind die Annahmen der Gutachter. Diese beruhen auf Langfristigkeit und Nachhaltigkeit, was prinzipiell in Ordnung ist. Sie bilden aber nicht unbedingt die Marktsituation zum Stichtag ab. Doch eigentlich müssten die Gutachter eine stichtagsbezogene Marktmiete zugrunde legen. Die Methode der offenen Immobilienfonds ist nur eine Szenarioanalyse auf langfristige Sicht. Dabei sollten einem täglich handelbaren Investment auch täglich aktuelle Preise des Basisinvestments - also der Immobilien - zugrunde liegen.