Immobilienbewertung

"Die Fonds ignorieren die Wirklichkeit"

Von Grit Beecken und Simon Hage

Fondsgesellschaften täuschen die Investoren über den Wert ihrer Immobilienportfolios, kritisiert Andrew Groom im Interview mit manager-magazin.de. Der Chefgutachter des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle fordert von den Fondsfirmen mehr Transparenz, mehr Marktnähe und deutliche Preiskorrekturen.

mm.de: Herr Groom, allenthalben brechen die Immobilienpreise ein. Offene Immobilienfonds hingegen weisen immer noch positive Renditen aus. Wie kann das sein?

Groom: Betrachtet man die Kapitalwertseite, so sind positive Renditen sehr unwahrscheinlich. Die Bewertung der Immobilien, auf der ja zum Teil die Gesamtrendite der Fonds beruht, stellt die Wirklichkeit nicht realistisch dar. Schließlich besteht derzeit leider in fast allen Märkten Abwertungsbedarf.

mm.de: Bilden die Fonds den Markt richtig ab?

Groom: Entweder bilden die Fonds mit ihren Bewertungen den Markt nicht richtig ab. Oder sie sind noch nicht bereit, die notwendigen Abwertungen vorzunehmen, weil sie dann dem Anleger gegenüber Verluste eingestehen müssten. Eine dritte mögliche Erklärung der positiven Kapitalwertrenditen wäre, dass die Fondsgesellschaften in der Vergangenheit zu konservativ bewertet haben und daher momentan nicht abschreiben müssen.

mm.de: Letzteres wäre merkwürdig. Würden die Fonds zu niedrige Immobilienpreise ausweisen, so ginge das doch zulasten der Anleger, die ihre Anteile vor dem großen Crash verkauft haben. Schließlich hängt der Wert eines Anteilscheins vom Wert des Immobilienportfolios ab.

Groom: Der Wert der Immobilienportfolios wird aber nicht an der Börse, sondern von Immobiliengutachtern festgelegt. Doch es wirkt, als ob die Gutachter die Wirklichkeit ignorieren - die realen Preise am Immobilienmarkt. Die Sachverständigen orientieren sich maßgeblich an den nachhaltigen Erträgen, die ein Objekt einbringen soll.

Dass beispielsweise das Mietniveau sinken kann - insbesondere in einer Rezession - wird in den Gutachten wenig berücksichtigt. Wer für ein Investment 5 Prozent Ausgabeaufschlag zahlt, der will aber doch wissen, was seine Anlage wirklich wert ist.

mm.de: Befürworter rühmen das sogenannte Ertragswertverfahren dafür, dass auf diese Weise Volatilität aus der Wertentwicklung ausgeklammert wird.

Groom: Das mag sein. Zumal jede Immobilie in der Regel nur einmal jährlich bewertet wird. Aber die so entstandene Glättung ist eine Täuschung über den tatsächlichen Marktwert.