31.10.2006

Hintergrund

Spielregeln für den deutschen Reit

3. Teil: Kontrolle und Steuervergünstigung

Die Frage der Kontrolle

• Die Reit-AG selbst und auch die Steuerbehörden müssen die Aktionärsstruktur nachvollziehen können. Dazu sollen die Meldepflichten des Wertpapier-Handelsgesetzes genutzt werden. Jeder, der durch Erwerb oder Veräußerung 5, 10, 25, 50 oder 75 Prozent der Stimmrechte erreicht, überschreitet oder unterschreitet muss dies der AG oder der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unverzüglich mitteilen. Für eine börsennotierte Gesellschaft ist eine Veröffentlichung in einem Börsenpflichtblatt erforderlich. Bei der Umsetzung der Transparenzrichtlinie werden zusätzliche Meldeschwellen von 3, 15 und 20 Prozent eingeführt.

• Für das Überschreiten der Höchstbeteiligungsgrenze von 10 Prozent wird der Anleger verantwortlich gemacht, der die Anteile hält. Ihm soll durch Sanktionen ein starker Anreiz gegeben werden, die Beteiligung wieder unter die Schwelle sinken zu lassen. Für die Ahndung ist die Finanzbehörde zuständig.

• Falls die Mindeststreuquote unterschritten wird, soll die Verantwortung dafür die Reit-AG übernehmen. So lässt die BaFin den Reit nur zum Handel zu, wenn die anfängliche Mindeststeuerquote von 25 Prozent eingehalten wird. Zum Nachweis der späteren Quote von 15 Prozent muss der Reit der Aufsicht jeweils zum 31. Dezember nachweisen, dass dieser das Kriterium erfüllt. Wird die Mindeststreuquote drei Jahre hintereinander nicht erfüllt, verliert die Gesellschaft ihren Reit-Status und ist damit voll steuerpflichtig.

Steuervergünstigung durch Exit-Tax

• Für stille Reserven, die in einen Reit eingebracht werden, ist ein auf drei Jahre befristeter Steuernachlass von 50 Prozent auf den Wertansatz vorgesehen, eine so genannte Exit-Tax. Der Reit muss diese Immobilien vier Jahre halten. Damit soll ein Anreiz für die Schaffung von Reits und die Hebung von stillen Reserven gegeben werden. Die Steuervergünstigung gilt auch für Einbringung von Immobilien aus stillen Reserven in Vor-REITs (Gesellschaften, die vor der Börsenzulassung stehen) und Offene Immobilienfonds.

• Sale-und-Lease-Back-Konstruktionen sind in diesem Zusammenhang erwünscht. Das Unternehmen, das etwa seine Zentrale verkauft, wird sie unter der Verwaltung eines Reit langfristig weitermieten wollen, kann aber gleichzeitig zusätzliche Liquidität verbuchen. Auch sollen damit Themen-Reits möglich sein, etwa mit dem Schwerpunkt Hotels oder Shopping-Center. Weder der Reit noch ein verbundenes Unternehmen sollen das Grundvermögen nutzen können.

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